中國大陸地產開發商融資缺口累計超千億元

來源: 融資    發佈時間:2010/11/30 下午 05:19:17
融資, 繼監管機構發布《信託公司房地產信託業務風險提示的通知》不久後,證監會副主席莊心一在11月25日接受媒體採訪中表示,房企重組已暫停,房企重組需國土部出具意見方可。

繼監管機構發布《信託公司房地產信託業務風險提示的通知》不久後,證監會副主席莊心一在11月25日接受媒體採訪中表示,房企重組已暫停,房企重組需國土部出具意見方可。事尤為已,有媒體11月26日報導中稱,近日監管層強調嚴格把關房地產企業再融資申請,預計房企再融資申請可能暫停。

可以說,自9·29樓市新政以來,政策再一次密集“出動”。此次雖非針對性的對房地產市場進行調控,但是結合央行連續兩次上調存款準備金利率和上調存貸款基準利率0.25個百分點,業內已開始進一步關注房地產開發商的資金風險。

為此,11月29日,《證券日報》記者採訪長江證券分析師蘇雪晶。但蘇雪晶認為近期房企資金情況並不像外界傳言那般糟糕,相反,其資產負債比仍舊處於安全區位。而談及央行從緊貨幣政策對房企的影響時,他亦持樂觀態度。

  發行規模前5名信託被“叫停”

用益信託統計數據顯示,2010年1-10月份集合信託產品共計發行1575個,發行規模為2880.29億元。其中投向於房地產領域的集合信託產品共計459個,發行規模已逾1500億,佔比集合信託產品發行規模總量52.09%。由此可見,投向於房地產領域的集合信託產品,無論在發行數量上還是發行規模上都遠遠高於其他領域。

另外,投向於房地產領域集合信託產品的平均年收益率也高於整體平均水平,不斷創新高。而很多信託資金是通過購買股權或是債權的形式進入房地產市場。用益信託相關數據還顯示,“今年以來信託資金進入房地產領域的方式中,規模佔比最大的為股權投資類,佔總規模的39.83%,而權益投資類占比也高達20.97%”。

據公開資料,6-10月份期間,就有37家上市房企以股權質押、轉讓的形式,或是由信託公司收購債權、發行信託產品等方式進行融資。新華信託更是“創新性”的發行一種帶有“購房折扣權”的信託產品,據說這種帶有購房折扣權的信託產品,目前僅此一家。

而最近一周的信託計劃中,浙江廣廈將於華奧國際信託發行一隻17.46億元的集合信託產品,南國置業與新城B股則在11月24日信託發行通過。

不過,業內人士也指出,鑑於目前房地產信託產品大多投向於具體的項目。而若在政策調控下引致開發商資金鍊斷裂,輕則導致房地產信託計劃虧損,重則將風險波及到整個行業。因此,監管部門下發《信託公司房地產信託業務風險提示通知》。

另外,有報導指出平安、中融、中信、中誠和新華五家信託公司已經集體暫停房地產信託。截至11月18日,用益信託數據顯示,54家信託公司中,中融信託無論是發行集合信託產品的數量還是發行規模都位居首位,其發行數量是168個,發行規模高達308.82億元,而中信的發行數量是100個,規模達313.16億元、中誠發行數量39個,規模是187.27億元、平安和新化兩家的發行數量分別是86個和57個,發行規模分別是180.09億元和129.68億元。

中郵證券地產分析師在11月29日接受《證券日報》採訪時指出,集合信託產品投向於房地產領域的資金佔房地產開發資金來源總值的比例並不高,僅高於外資利用水平,從統計局數據來看,約為外資利用總額的2倍。不過,鑑於9·29新政以來,外資和信託資金進入房地產的總量一直大幅增長,成為緩解開發商資金壓力的渠道之一。如今,房地產信託業務若真是被“叫停”,對開發商的影響亦不能小覷。

  房企融資渠道遭“圍追堵截”

房地產開發資金來源中,一大部分來自於國內貸款,另外兩大塊則是自籌資金、定金及預付款。而9·29樓市新政後,部分地區如北京、廣州對預售資金進行嚴加監管。而且房企對預收款的使用也受到一定的限制,但政策實施效率如何,目前還尚未可知。

2009年至今,19家ST公司發布重組預案,擬注入房地產資產。以ST東源為代表的6家公司本已通過監管部門有條件通過,卻因為時機不對而遲遲未獲正式核准文件。 11月25日,證監會副主席莊心一在接受媒體採訪時表示房企重組需國土部出具意見方可,更使得調控政策成為懸在ST企業頭上的達摩克利斯之劍。

而近幾個月來,絕大多家上市房企定向增發方案未獲通過,或是取消,或是延遲、修改定向增發方案以待時機好轉。更有報導稱,近日監管層強調嚴格把關房地產企業再融資申請,預計房企再融資申請可能暫停。

根據Wind數據顯示,2009年以來擬定向增發房企約有57家,4家獲批、21家停止實施或未通過,另有32家定向增發方案處於膠著狀態。有報導稱,因再融資受阻將導致房地產企業融資缺口累計超過1000億元。

股票市場融資遭遇“滑鐵盧”之餘,銀行信貸持續收緊進一步影響市場對房企資金鍊的信心。 10月19日央行宣布加息後不久,就於11月10日-11月19 日,9天內連續兩次上調存款準備金利率雖非針對房地產市場,但已再一次發起對房地產開發商資金鍊的衝擊。有業內人士指出,央行從緊的貨幣政策將從供給和需求兩方面對房地產市場進行影響。

不過,長江證券首席地產分析師蘇雪晶在接受記者採訪時表示,目前開發商現金流還處於比較好的狀態,“到年底也沒有問題”。而明年央行政策將適度從緊,但不太可能收縮到嚴重的程度,蘇雪晶認為“明年貨幣投放量的看法,不是特別悲觀”。

在蘇雪晶看來,通脹預期是存在於樓市中的最大問題。只要通脹預期還在,就會有人購買住房以期獲得保值增值的機會。而這一預期不改變的話,一旦調控政策有所放鬆,房價仍舊因為此類需求的存在而致反彈。因此,政策對房市的影響只是短期,效果也有限。而另一方面,開發商還在土地市場積極拿地,所以也可看出房企此時還未受到“致命”打擊。

對於明年房市的預期,蘇雪晶認為政策產生效果的可能性較大。一方面明年住房供給較為豐富,而房企面對政策資金雙重壓力,將會加快推盤,但不會如想像中那般“激進”。